Trúng đấu giá tài sản khi tòa án đang xử lý tranh chấp
Bà Luyện Thị Tú Anh (sinh năm 1971, ngụ tại Q.7, TP.HCM) đã gửi đơn kêu cứu đến chúng tôi vì rơi vào cảnh lao đao sau khi mua tài sản đấu giá của Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB).
Bà Luyện Thị Tú Anh gửi đơn kêu cứu đến nhiều cơ quan có thẩm quyền để nhờ cứu xét về trường hợp mua phải tài sản đang tranh chấp.
Theo đơn kêu cứu, bà Tú Anh là người trúng đấu giá lô đất mà NCB đem ra đấu giá vào tháng 10/2018. Công ty TNHH Dịch vụ Đấu giá Vạn Thành An (Công ty Vạn Thành An) là đơn vị tổ chức bán đấu giá. Lô đất có diện tích 200 m2, tọa lạc tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, TP.HCM. Giá trị lô đất là hơn 19 tỷ đồng và được bà Tú Anh thanh toán ngày 16/10/2018.
Rắc rối bắt đầu xảy ra khi bà Tú Anh đến văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân làm thủ tục sang tên. Bà được thông báo, mảnh đất này đang tranh chấp và được Tòa án Nhân dân TP.HCM thụ lý (số 1019/TB-TLVA, ngày 10/11/2017). Cho rằng bị NCB lừa dối, bà Tú Anh kiện ra tòa.
Kết quả, cả hai bản án sơ thẩm (tháng 5/2022) và phúc thẩm (tháng 6/2023) đều ghi nhận lẽ phải thuộc về bà Tú Anh. Theo đó, Tòa tuyên NCB phải trả cho bà Tú Anh tổng cộng hơn 27 tỷ đồng, vô hiệu hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy kết quả đấu giá tài sản của Công ty Vạn Thành An.
Theo bản án, chủ sở hữu của lô đất trên ban đầu là vợ chồng ông Nguyễn Minh Hùng và bà Dương Thị Don, giấy Chứng nhận QSDĐ được UBND quận Bình Tân cấp năm 2005. Khi vợ chồng ông Hùng đến phòng công chứng để làm thủ tục bán đất vào tháng 6/2017 thì được biết, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho bà Trần Thị Thùy Trang rồi. Bà Trang là con dâu ông Hùng bà Don.
Sau khi tìm hiểu, vợ chồng ông Hùng biết được, mảnh đất này đã được ủy quyền toàn bộ cho ông Nguyễn Thanh Minh (con ruột vợ chồng ông Hùng) vào tháng 3/2010 và chuyển nhượng cho bà Trang vào tháng 10/2011. Vào tháng 3/2012, bà Trang thế chấp lô đất này tại NCB để đảm bảo cho khoản vay của Công ty XNK Thủy Tiên. Vợ chồng ông Hùng cho biết chưa từng ủy quyền cho ông Minh, do đó ông kiện ra tòa.
Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, ông Minh (con ông Hùng) thừa nhận, đã bàn tính với vợ lấy giấy chứng nhận QSDĐ của mảnh đất trên, đem thế chấp ngân hàng vay lấy tiền kinh doanh. Năm 2010, ông Minh đã nhờ người đến phòng công chứng số 3, để giả chữ ký ông Hùng và bà Don vào hợp đồng ủy quyền cho ông Minh được toàn quyền sử dụng lô đất trên. Đến tháng 11/2011, ông Minh chuyển nhượng lô đất trên cho bà Trang để tiến hành việc thế chấp vay tiền. Ông Minh nhận ra việc làm của ông là sai trái nên ông đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Hùng.
Tuy nhiên, theo kết luận giám định ngày 19/10/2018 của Viện Khoa học hình sự thì dấu vân tay, chữ ký và chữ viết trên Hợp đồng ủy quyền số 3915 ngày 05/3/2010 là của ông Hùng, đồng thời Phòng công chứng số 3 xác định việc công chứng Hợp đồng ủy quyền theo đúng trình tự, thủ tục luật định, thành phần hồ sơ đầy đủ, đương sự ký hợp đồng nêu trên có đầy đủ năng lực, hành vi dân sự và đúng với các giấy tờ xuất trình tại thời điểm ký kết.
Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Trần Thị Thùy Trang được Ủy ban nhân dân quân Bình Tân cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, và thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên cho ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay tín dụng của Công ty Thủy Tiên, việc thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Dù vậy, vào năm 2018, khi Tòa án Nhân dân TP.HCM còn đang xử lý vụ tranh chấp đất đai này, thì NCB đã đem tài sản ra bán đấu giá. NCB cho biết, do bà Trang và Công ty Thủy Tiên vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên lấy tài sản thế chấp ra bán đấu giá. Đến tháng 12/2023, NCB vẫn chưa chịu thi hành bản án.
Lao đao vì mua phải tài sản đấu giá đang tranh chấp
Bà Tú Anh cho biết, vì mua trúng tài sản đấu giá đang tranh chấp nên phải mòn mỏi theo đuổi vụ kiện suốt 5 năm qua. Dù hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên phần đúng về bà, nhưng bị đơn là NCB vẫn không chịu thi hành án.
Tài sản đang tranh chấp nhưng bà Tú Anh đã mua.
Bà cho rằng đã bị NCB lừa dối đến hai lần. Lần đầu là NCB che giấu thông tin tài sản đang tranh chấp để bán đấu giá, đẩy trách nhiệm pháp lý sang cho người mua là bà. Sau đó, một mặt NCB xin bà thêm thời gian thực hiện nghĩa vụ thi hành án, mặt khác NCB âm thầm kháng nghị lên giám đốc thẩm.
Để mua mảnh đất mà NCB đem ra đấu giá, bà Tú Anh phải vay Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu (Eximbank) 9 tỷ đồng. “Ròng rã 5 năm qua, tôi phải chạy vạy khắp nơi để vay tiền trả ngân hàng. Ngay cả nhà đang ở tôi cũng phải bán để gồng gánh số nợ trên”, bà Tú Anh nói.
Nhận định về sự việc trên, Luật sư Nguyễn Văn Tiến (Văn phòng Luật sư Đại Quốc Việt, thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM) nói, hợp đồng bán đấu giá tài sản này là không có giá trị pháp lý.
Theo đó, ông Tiến cho rằng, NCB thu giữ tài sản và đem bán đấu giá trong khi tài sản đang có tranh chấp (đã được TAND TPHCM thụ lý ngày 10/11/2017), là không đúng quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, Khoản 2 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá. “Tuy nhiên, tại thời điểm bán đấu giá, NCB chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp có tài sản đấu giá theo quy định”, Luật sư Tiến phân tích.
Theo thông tin chúng tôi mới nhận được Tòa án nhân dân tối cao đã có Quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm số 59/2023/KN-DS ngày 25/10/2023 kháng nghị và tạm đình chỉ thi hành án với bản án phúc thẩm cho đến khi có Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân tối cao.
Căn cứ vào Quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm, ngày 09/11/2023, Cục Thi hành án dân sự TP. HCM đã ra Thông báo tạm đình chỉ thi hành án kể từ ngày 09/11/2023 cho đến khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, ngân hàng và các bên liên quan phải dừng thực hiện tất cả các công việc liên quan, kể cả việc hủy bỏ hiệu lực hợp đồng, hoàn tiền trúng đấu giá cho bà Tú Anh, cho đến khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
HOÀNG YẾN
