Tỉnh Bình Dương đã vận dụng "thủ thuật" biến dự án nhà ở thành dự án "phi nông ngiệp" để né tránh, không áp dụng Luật nhà ở 2014, làm cho Luật Nhà ở không có hiệu lực tại dự án Phú Đông Sky One.
Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương nêu rõ, qua xem xét kiến nghị của Sở Tài nguyên – Môi trường tại văn bản số 3336/STNMT-CCQLĐĐ ngày 14/9/2021 về việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5; Căn cứ thông báo số 282/TB-UBND ngày 27/10/2021 của UBND tỉnh về kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh tại cuộc họp giao ban Thường trực UBND tỉnh vào ngày 20/10/2021, UBND tỉnh có ý kiến:
"Về chủ trương chấp thuận cho Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm) với diện tích 2.814,5m2 thuộc một phần khu đất có diện tích 5,615m2 tại thửa đất số 2000, tờ bản đồ số 2TDH.B, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An để thực hiện dự án đầu tư Khu căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ - văn phòng theo quy định tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ. Công ty TNHH Phú Đông 5 chỉ được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sau khi UBND tỉnh có quyết định chủ trương đầu tư dự án", văn bản nêu rõ.
Đến thời điểm tháng 3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Cơ chế chỉ mới đề nghị và chưa được thông qua. Tuy nhiên, Bình Dương đã "đi tắt đón đầu" trong việc cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác (không phải đất ở).
Để làm rõ căn cứ pháp lý tại dự án Phú Đông Sky One, chúng tôi đã liên hệ UBND tỉnh Bình Dương, đề nghị cung cấp những thông tin liên quan và nhận được phản hồi của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương như sau:
"Khu đất thực hiện dự án phi nông nghiệp (dự án đầu tư Khu căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ - văn phòng) của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 có nguồn gốc của bà Quản Thị Kim Liên đã được UBND thành phố Dĩ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 5.615m2 , trong đó bao gồm: đất ở tại đô thị (2.800,5m2 ) và đất trồng cây hàng năm (2.814,5m2 ) tại phường Tân Đông Hiệp.
Đối với phần diện tích đất nông nghiệp (2.814,5m2 ) nêu trên, căn cứ quy định tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và đề xuất của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định, trình UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm) với diện tích 2.814,5m2 thuộc một phần khu đất có diện tích 5.615m2 tại Văn bản số 5592/UBND-KT ngày 02/11/2021.
Như vậy, việc UBND tỉnh Bình Dương xem xét chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp là phù hợp theo quy định pháp luật về đất đai năm 2013. Việc thẩm định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án được Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu theo thẩm quyền".
Theo phân tích các chuyên gia pháp lý: Dự án nói trên là dự án nhà ở nên phải đáp ứng điều kiện theo Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và được sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Do đó, không có quy định cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (ngoài đất ở) để làm dự án nhà ở.
Trong trường hợp này tỉnh Bình Dương đã vận dụng "thủ thuật" biến dự án nhà ở thành dự án "phi nông ngiệp" để né tránh, không áp dụng Luật nhà ở 2014, làm cho Luật Nhà ở không có hiệu lực.
Liên quan đến thủ tục lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu, Thanh tra Chính Phủ đã kết luận UBND tỉnh Bình Dương chưa thực hiện đúng quy định Luật Nhà ở khi chỉ định chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở thương mại, tại Kết luận Thanh tra số 785/KL-TTCP, về việc Thanh tra trách nhiệm việc thực hiện pháp luật trong công tác thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng; Công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng; Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hoá sang đất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Thanh tra các dự án, công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luận về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị và thanh tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tại khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh Bình Dương, thời kỳ 2011 - 2019.
Cụ thể, theo kết luận này, Thanh tra Chính phủ chỉ rõ, UBND tỉnh Bình Dương chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp (không có quyền sử dụng đất ở) đối với một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại là chưa thực hiện đúng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014.
Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây liệu có khuất tất trong việc thẩm định, cấp phép đối với dự án nói trên của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 hay không? Liệu công ty này có lợi dụng kẻ hở của luật pháp để lách luật và vô hiệu hóa Luật nhà ở 2014 hay không?
Có lẽ, UBND tỉnh Bình Dương cần phải trả lời rõ ràng, cụ thể cho độc giả.
TRỌNG NGHĨA
