Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) thì dư nợ cho vay mua nhà vào cuối tháng 8/2025 đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% kể từ đầu năm, chiếm 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế.
Nhu cầu tín dụng của các doanh nghiệp phát triển bất động sản từ năm 2023 đến năm 2025 luôn cao hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế.
Mặt khác, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tiếp tục tăng trưởng mạnh. Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng cho kinh doanh BĐS đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển BĐS (tăng 39,88% so với cuối năm 2024), đã vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán…). Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ BĐS và Xây dựng trên hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 17% dư nợ hệ thống, con số cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Cũng theo báo cáo nêu trên của VCBS thì tính đến cuối quý III/2025, Ngân hàng KienlongBank là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản + xây dựng lớn nhất hệ thống, đạt khoảng 54% tổng dư nợ. Xếp thứ hai là SHB với tỷ trọng khoảng 43%, tiếp đến là NCB ở mức 40%.
Nhóm ngân hàng có tỷ trọng cao kế tiếp gồm: Techcombank và BVBank, cùng quanh 34%; VPBank khoảng 29%; VietBank khoảng 26% và HDBank ở mức 25%.
SHB là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản thuộc nhóm cao nhất trong khối ngân hàng lên đến 43,1% tính đến cuối quý III/2025.
Đứng trước sự tăng trưởng nóng của tín dụng NHNN ban hành công văn nói trên như một cú “hãm phanh” cần thiết để điều tiết lại nhịp điệu của thị trường.
SHB bị ảnh hưởng trực tiếp khi NHNN “siết” tín dụng bất động sản
Là một ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản thuộc nhóm cao nhất trong khối ngân hàng lên đến 43,1% tính đến cuối quý III/2025, Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) sẽ đối mặt với những rủi ro nào khi chính sách siết tín dụng trong lĩnh vực bất động sản được áp dụng.
Theo chuyên gia chứng khoán Chu Anh Tuấn, với công văn số 11686/NHNN-CSTT được áp dụng thì các ngân hàng có cho vay bất động sản sẽ được phân hóa thành 4 nhóm:
Thứ nhất, nhóm có tỷ trọng cho vay bất động sản thấp và có xu hướng cho vay giảm hoặc ngang bằng mức cũ năm 2025 sẽ là nhóm an toàn;
Thứ hai, nhóm có tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao nhưng có xu hướng đi ngang hoặc chủ động giảm tỷ trọng cũng thuộc nhóm an toàn;
Thứ ba, nhóm tuy có tỷ trọng cho vay bất động sản thấp nhưng xu hướng năm 2026 lại tìm kiếm động lực tăng trưởng từ việc cho vay bất động sản là nhóm đối mặt với rủi ro;
SHB của chủ tịch Đỗ Quang Hiển là ngân hàng bị ảnh hưởng rõ ràng và nặng nề nhất từ chính sách kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của NHNN.
Thứ tư, nhóm có tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao và tiếp tục cho vay bất động sản cao trong năm 2026 là nhóm đối mặt với rủ ro rất lớn.
Theo phân tích trên đây, SHB nằm trong nhóm đối mặt với nguy cơ rất cao khi từ quý I/2025 đến quý III/2025 ngân hàng này liên tục nâng tỷ lệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản từ tỷ lệ hơn 35% đến hơn 43%.
Không chỉ có thế, theo phân tích của VCBS thì SHB vẫn tiếp tục nâng tỷ trọng cho vay trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới như một động lực để tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận.
Tuy nhiên, với công văn số 11686/NHNN-CSTT thì NHNN sẽ chế tài những ngân hàng cho vay quá mức tăng trưởng của năm 2025 khiến SHB đứng trước nguy cơ không thể hoàn thành chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận cho năm 2026 vì tỷ lệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã chạm ngưỡng.
Một trong những kỹ thuật để “lách” cú hãm phanh của NHNN các ngân hàng có xu hướng đẩy vốn của mình qua các công ty chứng khoán thuộc hệ sinh thái. Cụ thể, với trường hợp của SHB thì thông qua Công ty chứng khoán SHS tổ chức này đã nâng tỷ trọng cho vay margin lên đến 118% cao hơn rất nhiều so với CTS (thuộc Vietinbank chỉ ở mức 53%), BSI (thuộc BIDV chỉ ở mức 60%).
Đồng quan điểm với ông Chu Anh Tuấn, chuyên gia phân tích đầu tư Lê Quốc Việt cho hay: SHB là ngân hàng bị ảnh hưởng rõ ràng và nặng nề nhất từ chính sách kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của NHNN.
SHB thông qua Công ty chứng khoán SHS tổ chức này đã nâng tỷ trọng cho vay margin lên đến 118%.
Theo ông Việt, SHB đang đối mặt với các nguy cơ: Khả năng nới rộng tín dụng bị hạn chế; chịu áp lực trong việc phân bố danh mục cho vay; phụ thuộc vào các công ty phát triển bất động sản và nguy cơ chậm tăng trưởng doanh thu dẫn đến lợi nhuận sụt giảm mạnh.
Thông qua 3 phương án phát hành để tăng vốn
Đáng chú ý, hồi giữa tháng 12/2025, SHB thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ. Theo đó, HĐQT đã ban hành nghị quyết triển khai ba phương án chào bán/phát hành cổ phiếu nhằm tăng vốn điều lệ trong năm 2025, với tổng khối lượng dự kiến lên tới 750 triệu cổ phiếu. Các phương án này đã được cổ đông thông qua bằng hình thức lấy ý kiến bằng văn bản trong tháng 11 vừa qua. Theo đó, SHB đưa ra 3 phương án phát hành cụ thể như sau:
Thứ nhất, SHB dự kiến chào bán 459,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ thực hiện quyền 100:10, tương ứng mỗi cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu được mua thêm 10 cổ phiếu mới. Tổng số tiền ngân hàng dự kiến thu về từ đợt phát hành này là 5.742 tỷ đồng. HĐQT giải trình về mục đích sử dụng số tiền nói trên như sau: Ngân hàng sẽ dùng 1.500 tỷ đồng sẽ được sử dụng để bổ sung vốn lưu động và tài trợ tài sản cố định; 3.742 tỷ đồng dành cho hoạt động cho vay sản xuất – kinh doanh, triển khai dự án; 500 tỷ đồng còn lại phục vụ cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà.
Đối mặt với khó khăn Ngân hàng SHB của chủ tịch Đỗ Quang Hiển thông qua 3 phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn.
Thứ hai, SHB sẽ triển khai phương án chào bán riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giá chào bán được xác định theo mức bình quân giá đóng cửa cổ phiếu SHB trong 10 phiên giao dịch liên tiếp liền kề trước ngày HĐQT ban hành nghị quyết triển khai phương án.
HĐQT SHB đã giao tổng giám đốc đàm phán với một số nhà đầu tư tiềm năng, bao gồm: Công ty TNHH Đầu tư Doanh nghiệp Việt Nam; Công ty TNHH Chiến lược Phát triển Thị trường DC; Quỹ đầu tư chứng khoán Samsung Việt Nam; Công ty TNHH Công nghiệp Amersham; Công ty TNHH Đầu tư Hà Nội; Công ty TNHH Quản lý Quỹ KIM Việt Nam; Công ty CP Quản lý quỹ PVI (PVIAM); Công ty CP Quản lý quỹ đầu tư FPT (FPT Capital), cùng một số đối tác khác.
Để triển khai phương án chào bán riêng lẻ, SHB đảm bảo tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa không vượt quá 30%. Tính đến ngày 10/12/2025, khối ngoại đang nắm giữ 193,2 triệu cổ phiếu SHB, tương đương 4,21% vốn điều lệ.
Thứ ba, SHB dự kiến phát hành 90,6 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP), với thời gian hạn chế chuyển nhượng là 18 tháng. Với số tiền dự kiến thu về 906,2 tỷ đồng, ngân hàng sẽ sử dụng để phục vụ hoạt động cho vay sản xuất – kinh doanh và cho vay tiêu dùng đối với khách hàng cá nhân.
Được biết, Nếu hoàn tất toàn bộ ba phương án phát hành nói trên, vốn điều lệ của SHB dự kiến sẽ tăng thêm tối đa 7.500 tỷ đồng
Bán nợ liên quan đến bất động sản để xử lý nợ xấu
Trong một diễn biến có liên quan, hồi cuối tháng 5/2025, SHB trong nỗ lực kiểm soát nợ xấu đã rao bán rất nhiều khoản nợ liên quan đến bất động sản như: Khoản nợ của Công ty Cổ phần Phát triển Xây dựng Tân Minh Việt tại chi nhánh SHB Vạn Phúc. Tài sản bảo đảm khoản nợ trên là toàn bộ các quyền tài sản và các tài sản và lợi ích khác thuộc sở hữu hợp pháp của Công ty CP Phát triển Xây dựng Tân Minh Việt phát sinh từ Hợp đồng thi công xây dựng công trình, gói thầu : Thi công hệ tường vây và kết cấu phần hầm , ngầm công trình “, dự án : Chung cư The Sang – The Sang Residence, tại địa điểm : Khu B3-2 thuộc Khu dân cư nhà máy cao su, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng.
Ngoài ra, SHB đang rao bán khoản nợ của nhóm Khách hàng Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển mạng lưới ECNET, Công ty CP Thương mại và Kỹ thuật Bảo Bình và Công ty CP Công nghệ và Thiết bị điện Hà Nội với giá khởi điểm hơn 140 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo của các khoản nợ nhóm công ty này là tổ hợp căn hộ cao cấp và văn phòng làm việc tại tòa Dolphin Plaza và một số bất động sản khác tại huyện Củ Chi, TP.HCM.
AN NHIÊN
