Cần xem doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là đối tượng ưu tiên đặc biệt

Rừng thủ tục khiến doanh nghiệp e dè

Mới đây, các đại biểu Quốc hội, địa phương, một số doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đã có những phản ánh về việc quy định ưu đãi trong dự thảo Luật mà Chính phủ trình Quốc hội cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang là chưa hấp dẫn, không thực chất. 

Như việc ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án, được ưu đãi thuế giá trị gia tăng… thực chất không phải ưu đãi cho chủ đầu tư mà là ưu đãi cho người mua, thuê mua do các ưu đãi này không được xác định trong giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. 

Về ưu đãi được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây nhà ở xã hội (không phải lợi nhuận đối với toàn bộ dự án), các doanh nghiệp cho rằng, đây là mức lợi nhuận thấp, đề nghị tăng mức lợi nhuận này lên 12 – 15%. 

Tuy nhiên, tại Báo cáo gửi Chính phủ về việc bổ sung đánh giá tác động chính sách và một số nội dung kiến nghị chỉnh lý, bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cho biết, nếu tăng mức lợi nhuận lên thì giá nhà ở xã hội sẽ tăng lên, người mua phải chịu chi phí này. 

Song, theo các đại biểu và giới chuyên gia, đây là quy định có thể "kìm hãm" sự phát triển của nhà ở xã hội. Phát biểu thảo luận ở hội trường tại kỳ họp thứ 6, đại biểu Hoàng Đức Thắng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị cho rằng, thời gian qua, chúng ta đã cố gắng thiết kế nhiều chính sách hấp dẫn hỗ trợ các nhà đầu tư các nhà dự án nhà ở xã hội nhưng vẫn rất ít doanh nghiệp mặn mà, còn người mua nhà chưa thể mua vì mức giá không phù hợp, thủ tục rườm rà, vị trí không phù hợp.

Theo ông Thắng, với một “rừng” quy định hành chính cùng với những rủi ro pháp lý khác là nguyên nhân căn bản làm nản lòng nhà đầu tư. "Do vậy cần tháo gỡ ngay nút thắt điểm nghẽn, cần xem doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là đối tượng ưu tiên đặc biệt thì mục tiêu cao cả mới trở thành hiện thực" - ông Thắng nhấn mạnh.

Trong khi đó, với vai trò là doanh nghiệp "thực chiến" ở phân khúc này, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home cũng cho rằng quá trình thực hiện thủ tục, xây dựng dự án và cho đến khi kiểm toán thường mất khoảng 9 năm, sau đó chủ đầu tư tư mới có thể được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%.

Xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì vậy, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội luôn trong trạng thái “hên, xui” như trong một “canh bạc”. 

Thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội

Khó khăn chưa chỉ dừng lại ở đó, theo ông Nam, việc tiếp cận nguồn vốn cũng là một trở ngại lớn đối với các chủ đầu tư. Theo nghiên cứu, hầu hết các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng tại Việt Nam, thì vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%, 30% huy động từ khách hàng và có đến 50% phải trông chờ vào các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, đã có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận với các khoản vay do không có tài sản thế chấp, chỉ bởi “khu đất để phát triển dự án nhà ở xã hội bị định giá 0 đồng” vì ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất. Lúc này, ưu đãi chưa thấy đâu, chỉ thấy vô hình chung làm khó doanh nghiệp. 

Tồn tại quá nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập, khiến cho đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội dường như rất khó có thể đạt được mục tiêu đề ra. 

Ông Nam kiến nghị cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội cần được nâng cao chất lượng, đảm bảo đủ điều kiện cho người dân sinh sống lâu dài. Để nâng cao chất lượng nhưng vẫn đảm bảo giá thành hợp lý, chủ đầu tư thu được lợi nhuận, nên phát triển dự án nhà ở xã hội với quy mô phù hợp. 

Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cũng cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.

Bởi nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích luỹ. Do đó, họ cũng không thể mua nhà ở xã hội. 

Trong khi đó, theo TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm.

“Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” để thị trường bất động sản đi lên”, ông Nghĩa đề xuất.

DIỆU HOA