Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo kết quả rà soát Luật Nhà ở 2014 để góp ý kiến Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ.
MÂU THUẪN VỚI NHIỀU LUẬT
Tờ trình về “Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi)” có nhận định: “quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả… Tuy nhiên, số lượng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn là không nhiều, Bộ Xây dựng đề xuất “bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 9 của “Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi).
HoREA nhận thấy đề xuất bổ sung quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Từ đó đã có một số bất cập, mẫu thuẫn đối với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43…
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định (tại Khoản 1 Điều 125): “Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.
Nghị định 43 (năm 2014) của Chính phủ quy định (Khoản 3 Điều 49): “Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư... Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia... Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài...”.
Luật Nhà ở 2014 quy định (Điều 99): Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư...
Còn theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 03:2021/BXD - ban hành theo Thông tư số 12, năm 2012 của Bộ Xây dựng), quy định niên hạn sử dụng, tuổi thọ của nhà và công trình: Cấp công trình đặc biệt, cấp 1 (Bậc I): Niên hạn sử dụng trên 100 năm; Cấp công trình cấp 2 (Bậc II): Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; Cấp công trình cấp 3 (Bậc III): Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; Cấp công trình cấp 4 (Bậc IV): Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Do đó, HoREA nhận định pháp luật về nhà ở, về đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư.
Pháp luật về nhà ở cũng quy định các trường hợp sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở có thời hạn, như: cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời hạn tối đa 50 năm, hoặc trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Khoản 1 Điều 123).
Đối với sở hữu nhà ở có thời hạn trong trường hợp nhà ở xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn để xây dựng nhà ở; hoặc trong trường hợp cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; trong trường hợp bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua.
Ngoài ra, các dự án kinh doanh bất động sản được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, đất khu du lịch có sản phẩm là công trình xây dựng có chức năng lưu trú, như: căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment) cũng có quyền sở hữu công trình có thời hạn theo thời hạn của dự án, căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
NHẦM LẪN VỀ NIÊN HẠN SỬ DỤNG VÀ THỜI HẠN SỞ HỮU
HoREA nhận thấy, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình.
Vì nhà ở, công trình xây dựng có “tuổi thọ” mà “niên hạn sử dụng” được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.
Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” là không phù hợp.
Luật Nhà ở 2014 của nước ta đã quy định “các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua” và Nhà nước hoàn toàn có quyền thực hiện chính sách này khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người mua trong một thời hạn nhất định.
Thực tế hơn 30 năm qua, Nhà nước đã thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê (bán hóa giá nhà) với phần lớn là căn hộ nhà chung cư, Nhà nước đã cho phép người mua nhà có quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.
Tham khảo kinh nghiệm chính sách phát triển “nhà ở xã hội” tại các dự án nhà ở của “Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB)” quy định “thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm”. Hiệp hội nhận thấy, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm nhằm giúp cho Chính phủ Singapore dễ dàng thực hiện tái sử dụng đất để chỉnh trang tái thiết, tái phát triển đô thị và chỉ áp dụng cho loại nhà HDB do Nhà nước đầu tư.
Do đó, HoREA đề nghị không bổ sung “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” như Điều 9 “Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi)” và đề nghị giữ nguyên các quy định về “quyền sở hữu nhà ở”, “sở hữu nhà ở có thời hạn” đã được quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123).
