Trả lời Công văn số 161/GM-BTP của Bộ Tư pháp về việc đề nghị tham gia cuộc họp thẩm định đối với ý Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến góp ý Dự thảo.
Cân nhắc giảm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội,
Cụ thể, về trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án và không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn. Điểm b khoản 1 Điều 38 Dự thảo quy định, trước khi thực hiện việc bán, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu bán để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, trước khi bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải thực hiện thủ tục thông báo với cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Theo VCCI, quy định trên tại Dự thảo đang không rõ, thủ tục báo cáo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Dự thảo và thủ tục thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua quy định tại Luật Nhà ở 2023 có mối liên hệ không? Nếu đây là hai thủ tục độc lập thì đề nghị xem xét lại bởi chủ đầu tư phải thực hiện quá nhiều thủ tục hành chính trong quá trình. Mặt khác, quy định này đang chưa rõ Sở Xây dựng sẽ kiểm tra vấn đề gì.
"Để đảm bảo tính rõ ràng và thuận lợi về thủ tục, đề nghị quy định rõ các vấn đề trên, cân nhắc việc tích hợp các thủ tục để giảm việc thủ tục hành chính cho doanh nghiệp" - văn bản góp ý của VCCI nêu rõ.
Về xác định giá bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (Điều 32), theo VCCI, doanh nghiệp đề nghị bổ sung dự phòng chi phí bảo hành vào tổng chi phí khi xác định giá bán.
Xác định giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (Điều 33). Khoản 2 Điều 33 Dự thảo quy định phương pháp xác định giá thuê mua nhà ở xã hội, trong đó, doanh nghiệp đề nghị: Bổ sung chi phí bảo hành và cần xác định định mức để cộng vào trong chi tiêu tổng chi phí vốn đầu tư xây dựng khi xác định giá thuê mua; Quy định rõ tổng vốn đầu tư xây dựng có bao gồm chi phí vận hành hoạt động cho thuê/thuê mua không? Để làm rõ, đây không phải là các chi phí vận hành quản lý đô thị (bảo vệ, kỹ thuật, vệ sinh…) mà là các chi phí của chủ đầu tư cho công tác vận hành thuê/thuê mua trong nhiều năm; Quy định rõ nội dung xác định lợi nhuận theo phương án này có thể dẫn tới lợi nhuận của dự án khi quyết toán sẽ vượt định mức 10%.
Lợi nhuận định mức (10%) đang chỉ tính trên tổng chi phí đầu tư. Ở phương án bán thì lợi nhuận này thu được về ngay còn ở phương án cho thuê hoặc thuê mua thì lợi nhuận sẽ thu về dần dần qua nhiều năm nên về bản chất lợi nhuận định mức của phần cho thuê/thuê mua phải cao hơn phần bán. Do đó, nếu vẫn giữ nguyên chung một mức lợi nhuận định mức, đề nghị lợi nhuận cho thuê và thuê mua có tính đến chiết khấu dòng tiền.
Bên cạnh đó, Điểm d khoản 3 Điều 73 Dự thảo quy định Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn “cụ thể việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc hoàn trả các chi phí theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở và phương pháp xác định giá trị tiền sử dụng đất mà bên bán nhà ở xã hội phải nộp quy định tại khoản 9 Điều 88 và điểm đ khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở”. VCCI đề nghị xem xét lại quy định này vì Luật Nhà ở không trao quyền hướng dẫn cho Bộ Tài chính và Nghị định không được ủy quyền lại.
Trước đó, VCCI cho biết phản ánh của doanh nghiệp, quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội gặp rất nhiều vướng mắc và không hiệu quả khi triển khai trên thực tế.
Những dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 5ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc lớn hơn 10ha tại các đô thị loại II hoặc loại III sẽ phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, theo phản ánh của doanh nghiệp, đây là tỷ lệ khá lớn, đề nghị cân nhắc giảm tỷ lệ này xuống còn 5-10%.
Ngoài ra, các doanh nghiệp đề nghị, nếu cho phép thực hiện hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội thì cần cho phép chủ đầu tư bố trí trên quỹ đất khác (không phải là đất ở); nếu khu đất đã có dự án đầu tư (ví dụ có dự án sản xuất kinh doanh) thì cho phép điều chỉnh dự án để xây dựng nhà ở xã hội, nếu chưa có dự án thì UBND cấp tỉnh… chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội.
ĐAN THANH
