Quang cảnh một trường tiểu học tại TPHCM bỏ hoang hơn 10 năm.
Từ lãng phí có “ý đồ”…
Cương lĩnh của Đảng và Hiến pháp 2013 quy định, “Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đã được Hiến định và được quy định trong pháp luật về đất đai, là điều kiện vô cùng thuận lợi để nguồn lực đất đai được phát huy đầy đủ, trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập, của cơ chế chính sách dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy tối đa tiềm năng của nó.
Tại TPHCM có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm bị sử dụng lãng phí. Do không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố, nên giá trị sử dụng của khu đất vàng này cũng chỉ là con số 0.
Hoặc có những doanh nghiệp “thân hữu” xí phần các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, có dấu hiệu “đầu cơ” đất đai, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.
Thậm chí, có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm thành phố quy mô diện tích lên đến vài chục ha, được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân, chênh lệch địa tô chủ yếu rơi vào túi tư nhân, không được huy động đầy đủ vào ngân sách nhà nước (NSNN) để phục vụ lợi ích công cộng, cũng không thấy dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.
Hay như một khu đô thị mới hiện đại được quy hoạch với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình chưa thật hợp lý, hoặc phê duyệt tỷ lệ phần diện tích làm thương mại, dịch vụ thấp so với phần diện tích làm nhà ở, không phát huy được tối đa giá trị sử dụng của đất đai, sẽ làm giảm nguồn thu và về lâu dài không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho NSNN.
Chưa hết, nhiều nhà đất công sản được Nhà nước giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở theo chế độ cho thuê đất 50 năm. Sau đó đơn vị thuê đất này hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án (thực chất doanh nghiệp này mới chính là chủ đầu tư), phần lớn lợi nhuận thu được rơi vào túi tư nhân, còn NSNN không thu được tương xứng.
Trong khi đó, cơ chế Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND cấp tỉnh căn cứ vào đó để xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành, cũng như cơ chế xác định giá đất cụ thể khi áp dụng vào thực tế, đã không bảo đảm được việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường...
Đến lãng phí do chính sách vòng vèo
Thực ra Nhà nước chưa sử dụng hiệu quả công cụ lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.
Trong khi đó quy hoạch có vai trò, vị trí cực kỳ quan trọng, là tiền đề để nền kinh tế và thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững. Quy hoạch vừa thể hiện tầm nhìn của Nhà nước, vừa thể hiện ý chí của Nhà nước, vừa thể hiện lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích quốc gia, công cộng.
Về mặt kinh tế, nguồn lực đất đai được tạo ra nhiều hay ít tùy thuộc vào việc tối ưu hóa khai thác giá trị sử dụng của đất đai. Thế nhưng, trong khi giá trị sử dụng của đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, thì mục đích sử dụng đất lại do quy hoạch sử dụng đất quy định. Vì thế, quy hoạch sử dụng đất chỉ phát huy được tác dụng khi có kế hoạch sử dụng đất theo các quy hoạch xây dựng chuyên ngành có tính khả thi, hiệu quả.
Nhà nước là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thực hiện lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, nên phải coi quy hoạch là công cụ rất hiệu quả để huy động nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Nhưng trong nhiều năm qua, Nhà nước chưa sử dụng hiệu quả quyền năng của mình, nhất là công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.
Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp quy hoạch đã bị điều chỉnh theo “khẩu vị” và lợi ích của nhà đầu tư, dẫn đến làm thất thu NSNN, thất thoát nguồn lực từ đất đai.
Cần tháo gỡ những bất cập
Hiện nay, chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách, quy định pháp luật hiệu quả để thực hiện nguyên tắc: Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ người có đất thu hồi.
Nhà nước chưa thực hiện triệt để chủ trương Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch, trong đó cần phải thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Nhà nước chưa thực hiện hiệu quả phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thậm chí, Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất (trước đó Điều 58 Luật Đất đai 2003 đã quy định cả 2 phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), trong lúc Luật Đấu thầu 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 đều có quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, tài chính đất đai là một trong những vấn đề quan trọng nhất của pháp luật về đất đai, nhưng công tác thể chế hóa còn nhiều bất cập.
Cho đến nay, Nhà nước chưa ban hành thuế BĐS vừa là công cụ điều chỉnh thị trường BĐS rất hiệu quả, vừa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho NSNN. Chưa có đầy đủ cơ chế chính sách và quy định pháp luật xử lý thỏa đáng về chênh lệch địa tô, để bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Nhà nước cũng chưa thật đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất có đất bị thu hồi, giải phóng mặt bằng, tái định cư, đảm bảo hài hòa lợi ích, để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện gay gắt, kéo dài. Còn nhà đầu tư cũng chưa thật sự được đảm bảo quyền hưởng lợi từ kết quả đầu tư, tạo được giá trị gia tăng trên đất từ hoạt động đầu tư, để tạo động lực về kinh tế và khuyến khích đầu tư làm gia tăng giá trị sử dụng của đất đai.
Thực tiễn của TPHCM cho thấy, 1ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị tạo ra giá trị lên đến 55 tỷ đồng/năm, gấp hơn 100 lần.
Lê Hoàng Châu,
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM
Siết hay không siết tín dụng bất động sản?
Theo chuyên gia, siết hay nới lỏng tín dụng là một vấn đề vô cùng hệ trọng cần được nghiên cứu nghiêm túc, nếu không chính thị trường tài sản có vấn đề sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng.
TÀI CHÍNH ĐA CHIỀU: Rối với... siết hay không siết tín dụng bất động sản
“Hết room cho vay" là câu trả lời của không ít nhà băng với khách hàng vay mua bất động sản thời gian qua.
Nên đầu tư vào phân khúc bất động sản nào ở TP.HCM?
Giới chuyên gia cho rằng đây là thời điểm thị trường đang mất thanh khoản, do đó trừ khi có nhu cầu ở thật, người dân chỉ nên đầu tư dài hạn.
