Ngân hàng Nhà nước siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản là ngành chịu ảnh hưởng nhất từ các quy định này nhưng đổi lại giá bất động sản trong thời gian tới sẽ ổn định, thậm chí giảm.
Thông tư 16 tác động mạnh đến bất động sản
Một tuần trước khi thông tin về Thông tư 16 được công bố cũng là một ngày dòng cổ phiếu bất động sản giảm sàn. Nhiều mã bất động sản giảm sàn trắng bên mua vào hôm 22-11 như: DIG, KBC, NLG, IJC, HDC…
Không tự nhiên quy định này có tác động lớn như vậy lên nhóm ngành bất động sản vì ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản là hai lĩnh vực gắn bó thân thiết. Tỷ trọng giá trị phát hành lớn nhất 9 tháng 2021 thuộc về ngành bất động sản, chiếm 40% với giá trị huy động, đạt 172.000 tỷ đồng.
Còn ngược lại, xét về tỷ lệ nhà đầu tư tham gia mua trái phiếu doanh nghiệp, trong 9 tháng 2021, các nhà đầu tư tổ chức, chủ yếu là ngân hàng thương mại vẫn tham gia tích cực nhất với 55,9%.
Mối quan hệ đang thuận mua vừa bán như vậy có vấn đề gì mà lại phải có các chính sách can thiệp?
Theo báo cáo gần đây của FiinRating, trong 9 tháng 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.
Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần.
Theo mô hình xếp hạng tín nhiệm sơ bộ, 40% số doanh nghiệp bất động sản niêm yết có điểm xếp hạng sơ bộ ở mức chất lượng tín dụng thấp và khoản đầu tư đó được xem là trong nhóm có yếu tố đầu cơ.
Cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản và do đó chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Nhìn từ phía các ngân hàng, trước khi có Thông tư 16, khi quy định vẫn còn lỏng thì nhiều ngân hàng đã là bên trung gian phân phối trái phiếu từ các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính yếu như kể trên đến tay các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Kiểm soát làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch
Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA), cho rằng thông tư 16 chắc chắn tác động tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong thời gian tới.
"Trước khi bị siết lại thì một số doanh nghiệp cũng đã tranh thủ phát hành trái phiếu rồi. Nhưng sắp tới việc huy động vốn bằng trái phiếu sẽ khó khăn hơn. Đây là sự kiểm soát làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định. Doanh nghiệp bất động sản phải thích nghi với quy định này", ông Lê Hoàng Châu nhận xét.
Khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.
Phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Bây giờ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết.
"Tất cả những yếu tố này dẫn tới việc các doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, mua gom quỹ đất để dành mà sẽ triển khai dự án nhanh hơn, đưa sản phẩm ra thị trường sớm và nhiều hơn. Khi nguồn cung tăng lên thì giá BĐS sẽ ổn định thay vì tăng nóng như thời gian qua", ông Châu nhận định.
Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp bất động sản mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.
Tín dụng bất động sản thời gian qua có sự biến tướng trong lĩnh vực phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trong năm 2020 và 2021. Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn của người cho vay để cho vay, không có nhiệm vụ đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt dù khó xuống như năm 2012-2013. Với quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp bất động sản không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm bất động sản buộc phải bán để trả nợ.
K.Đ
