Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings: Cần Phân loại các loại hình bất động sản để dẫn vốn đến đúng địa chỉ

Theo ông Hiếu, vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không nằm ở nhu cầu, mà nằm ở việc dòng vốn chưa được dẫn đúng địa chỉ. Nhu cầu an cư của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị đang phát triển mạnh về hạ tầng. Tuy nhiên, cơ chế phân bổ vốn hiện nay vẫn còn mang tính chia đều giữa đầu tư ngắn hạn và nhu cầu ở thực, giữa doanh nghiệp phát triển dự án bài bản và các hoạt động đầu tư mang tính chu kỳ.

Cũng theo ông Hiếu, thị trường hiện nay có khoảng 5 loại hình bất động sản, nhưng trong mỗi loại hình lại tồn tại các phân khúc khác biệt hoàn toàn về mục đích và đối tượng sử dụng. Tuy nhiên, cơ chế hiện tại đang áp dụng một chính sách chung, khiến các dự án nhà ở dân cư phục vụ nhu cầu thực bị kẹt trong rào cản lãi suất và hạn mức của những phân khúc mang tính đầu cơ cao.

“Các dự án phải đảm bảo vốn pháp định và vốn đối ứng chiếm tối thiểu 20% tổng mức đầu tư. Để đủ điều kiện mở bán và huy động vốn từ khách hàng, dự án bắt buộc phải hoàn thành phần móng. Tuy nhiên, các chi phí để đạt được cột mốc này gồm tiền giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế và thủ tục pháp lý thường chiếm tới 30% đến 40% tổng mức đầu tư dự án.”, ông Hiếu cho biết thêm.

Chính vì bất cập đó nên có sự lệch pha giữa quy định vốn đối ứng và chi phí thực tế tạo ra một áp lực tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp. Ông Trần Văn Hiếu phân tích rằng sau khi tiêu hết nguồn vốn tự có cho giai đoạn chuẩn bị và thi công móng, doanh nghiệp buộc phải tìm đến kênh vay vốn ngân hàng để bù đắp khoảng trống từ 10% đến 20% tổng mức đầu tư còn thiếu trước khi tiếp cận được nguồn vốn từ khách hàng.

Ông Hiếu cho biết, trong cơ cấu vốn của một dự án gồm vốn tự có, vốn vay và vốn huy động. Doanh nghiệp chỉ có thể giảm tải áp lực khi đạt ngưỡng 40% mức đầu tư để bắt đầu dòng tiền từ khách hàng.

"Giá vốn rẻ hay đắt phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả xếp hạng doanh nghiệp và thẩm định dự án của các ngân hàng thương mại. Mặc dù các dự án tốt vẫn có thể đàm phán mức lãi suất ưu đãi, nhưng ông cho rằng đây mới chỉ là nỗ lực của từng doanh nghiệp và ngân hàng riêng lẻ, chưa phải là một cơ chế mang tính hệ thống từ phía quản lý Nhà nước.", ông Hiếu nhận định.

Từ những phân tích trên ông Hiếu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân loại doanh nghiệp và dự án để có chính sách tín dụng riêng biệt. Hiện nay, các doanh nghiệp phát triển bất động sản dân cư, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền, đang bị “nhốt” chung trong một chiếc túi quản lý về lãi suất với các phân khúc bất động sản cao cấp hoặc nghỉ dưỡng. Điều này gây ra sự bất công bằng về chi phí vốn, trực tiếp đẩy giá thành nhà ở lên cao, đi ngược lại mục tiêu an sinh xã hội.

“Tôi tin rằng nếu dòng vốn được dẫn đúng vào các dự án có giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững, thì không chỉ thị trường bất động sản được phục hồi mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng đô thị trong dài hạn.”, ông Hiếu nhấn mạnh.

AN NHƠN